Budget 2026 :
Le Nouveau Statut du Bailleur Privé Peut-il Relancer vos Chantiers ?

L'Essentiel en quelques secondes

L'activité du bâtiment recule de 3,4% en 2025, troisième année consécutive de crise. Les carnets de commandes des artisans ne représentent plus que 68 jours de travail fin juin 2025, soit quatre jours de moins qu'un an auparavant. Le 24 octobre 2025, le gouvernement a confirmé le dépot d'un amendement au PLF 2026 créant un statut du bailleur privé avec amortissement fiscal de 2% par an sur le neuf et prolongation du dispositif de déficit foncier pour la rénovation.

Pour les artisans RGE capables d'adapter leur discours commercial au profil investisseur, ce nouveau marché pourrait compenser partiellement la baisse d'activité. Contrairement aux particuliers occupants qui cherchent le confort, les bailleurs investisseurs privilégient le ROI, la conformité réglementaire et la valeur patrimoniale. Transformer son devis en outil d'aide à la décision devient alors un avantage concurrentiel déterminant.

L'enjeu dépasse la simple mesure fiscale. Avec 6,6 millions de logements classés F ou G qui devront sortir progressivement du marché locatif d'ici 2034, le réservoir de chantiers existe. Mais l'ampleur de cette demande dépendra du calibrage fiscal final voté par l'Assemblée nationale et de votre capacité à vous positionner comme partenaire de confiance de ces investisseurs.

Radioscopie d'un Marché en Tension : Comprendre la Crise du BTP 2025

Une Crise Conjoncturelle qui Fragilise l'Ensemble du Secteur

Le bâtiment traverse sa troisième année de récession consécutive. Après une baisse de 0,9% en 2023 et 5,8% en 2024, l'activité recule encore de 3,4% en 2025 selon les prévisions de la FFB. Les carnets de commandes des artisans atteignent un niveau historiquement bas de 68 jours de travail fin juin 2025, contre 72 jours un an auparavant. Sur un an, le secteur a perdu 28 305 emplois, soit une chute de 3,4% de l'emploi total.

Cette crise touche tous les segments sans exception. La construction neuve s'effondre avec une baisse de 6,6% sur l'année 2025, tandis que l'entretien-rénovation fléchit de 1,2% selon la FFB pour le T1 2025 (ou 1,5% au T2 2025 selon la CAPEB). Même la rénovation énergétique, pourtant présentée comme un relais de croissance stratégique, accuse un recul de 1,6% sur la période (avec le logement à -2,1% et le non-résidentiel à +0,5%).. Les facteurs explicatifs sont connus : taux d'intérêt élevés, fin du dispositif Pinel, complexité des aides MaPrimeRénov' qui découragent les particuliers.

Le marché traditionnel des particuliers occupants s'essouffle dangereusement. D'ailleurs, pour 46% des artisans RGE, le manque de moyens financiers des clients constitue désormais la première raison de refus des devis. Cette érosion progressive de la demande rend impérative la diversification vers de nouvelles cibles, notamment les bailleurs investisseurs qui raisonnent différemment et disposent de capacités financières plus structurées. Pour mieux comprendre comment protéger votre trésorerie dans ce contexte difficile, consultez notre analyse sur la protection de la trésorerie face aux défaillances. Notre article sur la gestion de la crise BTP offre également des pistes concrètes d'adaptation.

Les Difficultés Spécifiques de la Rénovation Énergétique

MaPrimeRénov', censée dynamiser la rénovation énergétique, génère paradoxalement des tensions de trésorerie majeures pour les artisans RGE. Selon le Groupement des Ensembliers de la Rénovation Énergétique (GERE), les délais d'instruction atteignent 6 à 8 mois entre la demande d'aide sur devis et l'acceptation du dossier. Puis s'ajoutent en moyenne 272 jours entre la demande de versement et le paiement effectif, soit près de neuf mois d'attente supplémentaires. Ces délais cumulent donc plus d'un an entre le début du dossier et l'encaissement final. L'ANAH conteste toutefois ces chiffres, affirmant que les délais moyens seraient de 35 jours pour le paiement après travaux et de 105 jours pour l'instruction avant travaux, précisant que ces délais peuvent être significativement plus longs pour les entreprises faisant l'objet de contrôles renforcés."

Concrètement, les artisans qui avancent les frais pour leurs clients se retrouvent en situation de trésorerie critique. Certains manifestants rassemblés devant l'ANAH en mai 2025 dénonçaient des retards atteignant 300 jours dans certains cas. L'ANAH justifie ces délais par le renforcement des contrôles anti-fraude, mais cette vigilance administrative pèse lourdement sur les entreprises de bonne foi. Résultat : des chantiers suspendus, des licenciements, et une méfiance croissante des particuliers qui abandonnent leurs projets face à l'incertitude.

Pour 63% des artisans RGE, l'accès aux solutions de financement freine directement le lancement des chantiers. Cette réalité crée un effet ciseau : d'un côté, le marché des particuliers occupants se contracte faute de financements fluides ; de l'autre, les tensions de trésorerie fragilisent les entreprises. Identifier un nouveau segment de clients moins dépendants de MaPrimeRénov' Parcours Accompagné devient un enjeu stratégique essentiel. Notre guide de survie face aux délais de MaPrimeRénov' détaille les bonnes pratiques pour minimiser ces risques.

Que Contient Vraiment le Statut du Bailleur Privé ?

L'Amendement Gouvernemental : Version Minimaliste Déposée le 24 Octobre

Le 24 octobre 2025, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a confirmé le dépôt d'un amendement gouvernemental au PLF 2026 instaurant le statut du bailleur privé. Concrètement, le texte propose un mécanisme d'amortissement fiscal de 2% par an pour les logements neufs acquis à partir du 1er janvier 2026 et loués nus pendant au moins neuf ans. Cet amortissement est plafonné à 5 000€ par an, ce qui limite l'effet fiscal pour les biens de valeur élevée.

Le rapport parlementaire Daubresse-Cosson remis en juin 2025 recommandait un taux d'amortissement de 5% pour le neuf, soit plus de deux fois supérieur à la proposition gouvernementale. Cet écart illustre l'arbitrage budgétaire strict imposé par Bercy. Selon une source ministérielle, l'amendement a été rédigé à 90% par Bercy dans un contexte de finances publiques dégradées. Le ministère du Logement présente toutefois ce texte comme "un point de départ soumis à l'Assemblée nationale", laissant la porte ouverte à des amendements parlementaires plus ambitieux.

Pour la rénovation dans l'ancien, l'amendement prolonge de deux ans le dispositif exceptionnel de doublement du déficit foncier, permettant de déduire 21 400€ au lieu de 10 700€ pour les travaux de rénovation énergétique. Aucun mécanisme d'amortissement n'est prévu pour l'ancien dans cette version initiale, alors que le parc ancien représente pourtant le premier réservoir de logements immédiatement mobilisables. Cette absence constitue l'une des principales critiques formulées par les professionnels du secteur, notamment la Fnaim qui exprime une "profonde déception" face à ce calibrage jugé insuffisant.

Le Rapport Daubresse-Cosson : Le Référentiel Attendu par les Professionnels

Le rapport parlementaire Daubresse-Cosson remis en juin 2025 dresse un constat sans appel. L'investissement locatif dans le neuf est tombé à 15 000 logements en 2025, soit une chute de 80% par rapport à la période pré-Covid. Les transactions dans l'ancien atteignent environ 845 000 unités en 2024, leur plus bas niveau depuis 2015. Face à cette crise, le rapport propose une refonte fiscale structurelle pour reconnaître le bailleur privé comme agent économique à part entière.

Les recommandations sont précises. Pour le neuf, un amortissement fiscal de 5% par an pendant 20 ans sur la valeur du bien hors foncier. Pour l'ancien, un amortissement de 4% sous condition de réaliser des travaux représentant au moins 15% de la valeur du bien. Cette condition pousse mécaniquement vers des chantiers d'ampleur plutôt que des mono-gestes. Le rapport propose également de relever le plafond du déficit foncier à 40 000€ contre 10 700€ actuellement, et d'exclure les biens loués en longue durée de l'assiette de l'IFI.

Sur le plan démographique, le rapport rappelle que 70% des propriétaires bailleurs ne détiennent qu'un seul logement. Près de 30% ont plus de 65 ans et cherchent un complément de retraite. La durée moyenne de détention du patrimoine locatif atteint 14 ans, preuve d'un investissement de long terme. Les bailleurs privés logent 25% des Français et 58% des locataires, soit 7,8 millions de logements. Contrairement aux idées reçues, ce ne sont pas des rentiers mais des épargnants qui utilisent l'effet levier de l'emprunt pour se constituer un patrimoine. La mission projette qu'avec ce nouveau cadre fiscal, la production pourrait augmenter de 90 000 logements neufs et anciens par an d'ici 2030, générant un gain pour les finances publiques de +0,5 Md€ en 2026 et +1,9 Md€ par an en moyenne sur 2026-2032.

Le Volet Rénovation : Quelle Incitation pour les Travaux Énergétiques ?

Les obligations réglementaires créent une demande structurelle de rénovation. Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location les logements étiquetés G au DPE. Cette interdiction s'étendra aux DPE F au 1er janvier 2028, puis aux DPE E au 1er janvier 2034. La France compte actuellement 6,6 millions de logements classés F ou G, ce qui représente un réservoir massif de chantiers potentiels pour les artisans RGE. Pourtant, sans incitation fiscale suffisante, de nombreux bailleurs préfèrent vendre plutôt que rénover, ce qui réduit mécaniquement l'offre locative.

L'amendement gouvernemental prolonge de deux ans le doublement du déficit foncier à 21 400€ pour les travaux de rénovation énergétique. C'est un premier signal, mais le rapport Daubresse-Cosson va plus loin en proposant un amortissement de 4% dans l'ancien sous condition de 15% de travaux. Cette condition est stratégique : elle pousse vers des bouquets de travaux combinant isolation et chauffage performant, seuls capables de faire sauter plusieurs classes DPE. Un simple changement de chaudière ne suffit généralement pas pour passer de F à D, ce qui constitue le seuil minimal de décence en 2028.

Pour les artisans RGE, cette dynamique réglementaire crée une opportunité majeure. Les bailleurs privés possèdent 7,8 millions de logements locatifs. Si le statut fiscal les incite à rénover massivement pour respecter les échéances réglementaires, les chantiers de rénovation globale ou bouquets de travaux deviendront structurels. Ces interventions d'ampleur sont plus rentables pour les entreprises que les gestes simples isolés. Mais l'ampleur de cette demande dépendra directement du calibrage fiscal final : un dispositif trop timide ou trop complexe ne produira pas l'effet attendu.

Analyse : Opportunité Réelle ou Effet d'Annonce pour les Artisans ?

Le Bailleur Investisseur : Un Client Différent du Particulier Occupant

Comprendre le profil de l'investisseur locatif est indispensable pour adapter votre stratégie commerciale. Le bailleur privé type détient son patrimoine locatif pendant 14 ans en moyenne, et 70% n'ont qu'un seul logement. Près de 30% ont plus de 65 ans et cherchent un complément de retraite. Les investisseurs locatifs (notamment en dispositif Pinel) affichent un revenu fiscal annuel moyen de 67 500€ et appartiennent majoritairement à la CSP+. Ils sont souvent des quarantenaires bien ancrés dans le monde professionnel, capables d'emprunter pour acquérir un bien d'une valeur moyenne de 160 000€.

Contrairement au particulier occupant qui recherche le confort thermique et acoustique de son logement, l'investisseur cherche le ROI, la défiscalisation, la valeur patrimoniale et le respect des obligations réglementaires DPE pour sécuriser ses loyers futurs. Quand vous présentez un devis à un investisseur, il ne veut pas seulement connaître l'épaisseur de l'isolant ou la puissance de la pompe à chaleur. Il veut comprendre le saut de classe DPE, l'impact sur la valeur locative, l'éligibilité aux dispositifs fiscaux et si possible une projection simplifiée du ROI. Le devis devient alors un outil d'aide à la décision, pas une simple liste de prestations.

L'artisan qui comprend cette psychologie et transforme son approche commerciale se différencie radicalement. Plutôt que de vendre des matériaux, il vend une solution patrimoniale et fiscale. Cette posture nécessite de maîtriser le vocabulaire et les préoccupations de l'investisseur : rentabilité locative, conformité réglementaire, sécurisation fiscale. Pour approfondir cette dimension relationnelle, consultez notre article sur la transparence et la satisfaction client qui montre l'importance d'adapter son discours aux attentes spécifiques de chaque profil.

Quel Impact sur le Volume de Chantiers ? Rénovation Globale vs Gestes Simples

L'obligation de sauter des classes DPE pour éviter l'interdiction de location pousse structurellement vers des bouquets de travaux. Les logements DPE G sont déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028, et les E au 1er janvier 2034. Pour passer d'un DPE F à un DPE D, un simple changement de chaudière ne suffit généralement pas. Il faut combiner isolation performante et système de chauffage efficient pour franchir deux classes énergétiques. C'est précisément ce que favorise le rapport Daubresse-Cosson.

Le rapport conditionne l'amortissement de 4% dans l'ancien à la réalisation de travaux représentant au moins 15% de la valeur du bien. Cette exigence pousse mécaniquement vers des chantiers d'ampleur plutôt que des mono-gestes. Un bien ancien acquis 200 000€ devra justifier de 30 000€ de travaux pour bénéficier de l'avantage fiscal. Ce seuil oriente naturellement vers des rénovations globales combinant isolation des murs, remplacement du système de chauffage, pose de VMC double flux et amélioration des menuiseries. Ces interventions génèrent des chantiers complexes et rentables pour les artisans.

Les chantiers de rénovation globale ou bouquets de travaux sont structurellement plus rentables que les gestes simples isolés. Ils permettent de mobiliser plusieurs corps de métier, de valoriser l'expertise RGE et de facturer une prestation à plus forte valeur ajoutée. D'ailleurs, si le statut du bailleur privé est calibré comme le recommande Daubresse-Cosson, il favoriserait ce type de chantiers plutôt que les interventions ponctuelles. Pour les artisans RGE, l'enjeu consiste donc à se positionner sur ce segment de marché exigeant mais potentiellement lucratif, en démontrant leur capacité à gérer des chantiers d'envergure et à fournir des dossiers de conformité irréprochables.

Les Freins à Lever : Ce qui Pourrait Bloquer la Relance

Plusieurs freins pourraient limiter l'effet du dispositif. D'abord, le calibrage initial de l'amendement gouvernemental est jugé insuffisant. La Fnaim exprime une "profonde déception" face au taux de 2% et au plafond de 5 000€ par an, estimant que ces niveaux ne suffiront pas à relancer l'investissement locatif. L'amendement se concentre exclusivement sur le neuf, alors que le parc ancien représente le premier réservoir de logements immédiatement mobilisables. Cette absence de mesure pour l'ancien dans la version initiale constitue un "contresens total" selon la Fnaim.

Plusieurs députés de divers bords (Libertés, indépendants, outre-mer et territoires, Horizons, Droite Républicaine, Démocrates) ont déposé des amendements plus ambitieux proposant des taux d'amortissement compris entre 3,5% et 5% pour les investissements locatifs dans le neuf et entre 3% et 3,5% dans l'ancien. Le débat parlementaire pourrait aboutir à un compromis plus favorable que la proposition initiale. Mais l'instabilité politique actuelle rend les arbitrages incertains. La CAPEB rappelle d'ailleurs que les changements de gouvernement successifs depuis 2023 ont stoppé net les réformes en cours, notamment en matière de simplification.

Pour les artisans, la prudence s'impose. Il faut suivre l'évolution du texte lors de son examen à l'Assemblée nationale et attendre les décrets d'application avant d'anticiper un volume massif de chantiers. Un dispositif trop complexe ou trop peu attractif ne produira pas l'effet attendu. Le risque existe également qu'un mécanisme mal calibré génère un effet d'aubaine limité sans impact structurel sur la demande. L'expérience des dispositifs Pinel et Denormandie a montré que les conditions d'application et les contraintes administratives influencent directement le succès d'une mesure fiscale dans le logement.

Comment Préparer Votre Entreprise à Capter ce Nouveau Marché

Adapter son Devis : Parler Rendement Locatif et Valeur Patrimoniale

Un devis classique liste des matériaux et des prestations techniques. Pour un investisseur, cette information est insuffisante. Il veut savoir quel gain énergétique il obtiendra, quelle classe DPE après travaux, quelle économie sur les charges qu'il pourra répercuter ou valoriser, et quelle défiscalisation il peut espérer. Transformer votre devis en outil d'aide à la décision devient donc un avantage concurrentiel majeur. Concrètement, intégrez au devis plusieurs éléments stratégiques.

Indiquez d'abord le DPE actuel et le DPE projeté après travaux. Par exemple : "Passage de F à D, permettant la mise en location conforme à la réglementation 2028 et sécurisation de vos loyers futurs". Mentionnez ensuite l'éligibilité aux dispositifs fiscaux. Une formulation type : "Travaux éligibles au déficit foncier majoré de 21 400€, réduisant votre imposition sur le revenu global". Si les données le permettent, proposez une projection simplifiée du ROI, en calculant le rapport entre l'investissement travaux et le gain de valeur patrimoniale ou locative attendu.

Ajoutez également l'impact sur les charges énergétiques estimées, qui influencera la capacité de l'investisseur à augmenter légèrement le loyer ou à attirer plus facilement des locataires sur un bien confortable. Enfin, précisez la conformité aux obligations réglementaires, notamment le respect des échéances d'interdiction de location des passoires thermiques. L'artisan qui fournit un devis augmenté ne vend plus seulement des travaux, il vend une solution patrimoniale et fiscale. Cela augmente la valeur perçue et le taux de conversion des devis en chantiers signés. L'investisseur comprend immédiatement le bénéfice concret de son investissement, au-delà des aspects techniques.

La Conformité Administrative : Votre Meilleur Argument Commercial

L'investisseur a une peur majeure : le redressement fiscal ou l'impossibilité de bénéficier de la défiscalisation promise à cause d'un dossier non conforme. L'artisan qui fournit un dossier parfait ne vend plus seulement un chantier, il vend de la sérénité et de la sécurité. C'est un argument de vente différenciant majeur. Pour bénéficier du statut du bailleur privé et de la défiscalisation associée, l'investisseur devra justifier auprès du fisc la conformité et l'éligibilité de ses travaux. Tout défaut peut entraîner un redressement fiscal et la perte des avantages fiscaux.

La certification RGE de l'entreprise constitue une condition sine qua non pour l'éligibilité fiscale de certains travaux de rénovation énergétique. Le label RGE est délivré pour une période de 4 ans avec un suivi annuel obligatoire. Chaque année, l'entreprise doit remplir un questionnaire de suivi pour confirmer qu'elle continue à respecter les exigences du label. Cette rigueur administrative garantit la conformité des chantiers aux règles de l'art de la rénovation énergétique. Les attestations RGE doivent être à jour, avec un renouvellement régulier des certifications selon les domaines d'activité.

L'artisan RGE qui fournit un dossier complet et conforme sécurise l'investisseur. Ce package comprend : une attestation RGE valide et à jour, un devis détaillé conforme aux exigences fiscales avec nature précise des travaux et performances attendues, des factures détaillées respectant les normes, un DPE projeté si rénovation globale, et des attestations de conformité post-travaux. Cet ensemble documentaire permet à l'investisseur de constituer son dossier fiscal en toute sérénité. L'argument commercial devient puissant : "Nous vous fournissons un dossier complet et conforme pour sécuriser votre défiscalisation". Cette garantie de conformité peut justifier des tarifs légèrement supérieurs, car elle apporte une valeur ajoutée indiscutable. Pour approfondir cette dimension cruciale, consultez notre article sur l'importance de l'audit RGE.

L'Automatisation : Gagner du Temps pour Faire de la Stratégie

Pour avoir le temps d'analyser ce nouveau marché, d'adapter vos devis, de vous former au discours ROI et patrimonial, et de prospecter activement les bailleurs investisseurs, il faut libérer du temps stratégique. Or les tâches administratives RGE peuvent représenter une charge considérable. La constitution des dossiers MaPrimeRénov', les relances ANAH, le suivi des certifications, la veille réglementaire et la conformité documentaire mobilisent des heures précieuses chaque semaine. Un artisan qui passe 10h par semaine sur la paperasse n'a pas le temps d'analyser un nouveau marché.

L'automatisation de ces tâches devient alors un levier stratégique. Des outils permettent de déléguer la collecte automatique de documents, la pré-constitution de dossiers d'aides, le suivi des certifications RGE et les relances clients ou ANAH.

Libérer 5 à 10h par semaine permet au dirigeant de se former au discours investisseur, d'adapter ses outils commerciaux avec des devis augmentés, de prospecter les bailleurs via des canaux ciblés comme les réseaux d'agences immobilières ou les clubs d'investisseurs, et d'améliorer la qualité de service par une meilleure réactivité et conformité. Dans un contexte où les carnets de commandes sont à 68 jours et où chaque nouveau client compte, cette optimisation du temps dirigeant peut faire la différence entre survivre et prospérer. Pour comprendre concrètement les gains financiers possibles, consultez notre article sur le calcul du ROI de l'automatisation et celui sur le plafond des 50h/semaine.

Conclusion : Se Positionner Maintenant sur ce Nouveau Marché

Le BTP vit sa troisième année de crise consécutive avec une activité en recul de 3,4% en 2025 et des carnets de commandes à 68 jours. Le marché traditionnel des particuliers occupants s'essouffle, et MaPrimeRénov' génère des retards de paiement problématiques pour la trésorerie. La diversification vers les bailleurs investisseurs n'est pas une option, c'est une nécessité stratégique. L'amendement au PLF 2026 créant un statut du bailleur privé ouvre potentiellement un nouveau marché, mais son ampleur dépendra du calibrage fiscal final voté par l'Assemblée nationale.

Trois actions concrètes sont applicables immédiatement. Premièrement, formez-vous au profil investisseur en comprenant ses motivations spécifiques : ROI, défiscalisation, obligations DPE. Adaptez votre discours commercial en conséquence pour parler son langage. Deuxièmement, transformez vos outils commerciaux en intégrant dans les devis les sauts de classe DPE, les projections de valeur patrimoniale et l'éligibilité fiscale. Fournissez des dossiers de conformité irréprochables qui sécurisent la défiscalisation de vos clients. Troisièmement, libérez du temps stratégique en automatisant les tâches administratives récurrentes pour pouvoir vous concentrer sur la prospection ciblée et l'adaptation commerciale.

Le statut du bailleur privé n'est pas une baguette magique qui résoudra tous les maux du secteur. Mais pour les artisans RGE les plus structurés, les plus fiables et les plus agiles, il peut représenter une bouffée d'air dans un marché difficile. Avec 6,6 millions de logements classés F ou G qui devront progressivement sortir du marché locatif d'ici 2034, le réservoir de chantiers existe. Votre capacité à vous positionner comme partenaire de confiance de ces investisseurs déterminera votre part de ce nouveau marché.